Купівля або продаж нерухомості – одна з найбільших фінансових операцій у житті більшості людей. Помилка тут може коштувати сотень тисяч гривень, років судових розглядів або навіть втрати майна. При цьому більшість людей покладаються на інтуїцію, поради знайомих або рієлторів, які не завжди зацікавлені в юридичній чистоті угоди.
Проблема в тому, що ризики не завжди очевидні. Документи можуть виглядати правильно, продавець – чесним, а через пів року з’являється третя особа з правами на квартиру. Розберемо основні ризики при купівлі-продажу нерухомості і як Jurist.com.ua допомагає знайти юриста для перевірки угоди.
Основні ризики при купівлі нерухомості
Найчастіші проблеми, з якими стикаються покупці:
- подвійний продаж – квартира продається кільком покупцям одночасно,
- приховані співвласники – у майна є інші власники, про яких не повідомили,
- обтяження і борги – на квартирі висить іпотека, арешт або заборона на відчуження,
- неправомірна приватизація – житло було приватизоване з порушеннями, і це можна оскаржити,
- підроблені документи – довіреності, свідоцтва, договори виявляються фальшивими.
Кожна з цих ситуацій призводить до того, що покупець втрачає або гроші, або майно, або обидва.
Що перевіряти перед купівлею
Перед підписанням договору купівлі-продажу варто перевірити кілька ключових речей:
- Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це основний документ, який показує, хто власник, чи є обтяження, чи немає арештів. Витяг можна замовити онлайн, але важливо вміти його читати.
- Правовстановлюючі документи. Договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину – що завгодно, що підтверджує, як нинішній власник отримав це майно. Якщо попередні угоди виглядають сумнівно, є ризик оскарження.
- Довідка про зареєстрованих осіб. Хто прописаний у квартирі, чи є неповнолітні, чи не зареєстровані особи, які перебувають у місцях позбавлення волі або на військовій службі. Це важливо, бо деякі категорії громадян зберігають право проживання навіть після продажу.
- Згода співвласників і подружжя. Якщо майно спільне або набуте в шлюбі, потрібна нотаріальна згода інших власників або дружини/чоловіка. Без цього угоду можуть визнати недійсною.
Перевірити все це самостійно складно. Юрист із досвідом у нерухомості знає, де шукати підводні камені, які питання ставити продавцю, які документи вимагати додатково.
Роль нотаріуса і чому його недостатньо
Багато хто вважає, що якщо угоду посвідчує нотаріус, то все безпечно. Це не зовсім так. Нотаріус перевіряє законність самої процедури, правильність оформлення документів, дієздатність сторін. Але він не робить глибокий юридичний аудит угоди.
Нотаріус не шукає приховані ризики в історії майна, не перевіряє, чи не було попередніх угод із порушеннями, не аналізує, чи немає конфліктів інтересів. Його завдання – засвідчити, що на момент підписання все виглядає формально правильно.
Саме тому краще мати двох спеціалістів: юриста для перевірки юридичної чистоти і нотаріуса для посвідчення угоди. У каталозі на Jurist.com.ua можна знайти і юриста, і нотаріуса, що спрощує організацію процесу.
Типові схеми шахрайства
Шахраї постійно винаходять нові способи заробити на довірливих покупцях. Ось кілька типових схем:
- Продаж за довіреністю. Власник начебто за кордоном, а продає довірена особа. Довіреність може бути підробленою або відкликаною, а “власник” нічого не знає про продаж.
- Швидкий продаж нижче ринку. Ціна занадто хороша, продавець поспішає, просить передоплату готівкою. Після отримання грошей зникає, а квартира виявляється неіснуючою або вже проданою.
- Прихована іпотека. Квартира продається як вільна від обтяжень, але насправді на ній висить кредит. Після угоди банк може пред’явити права.
- Продаж спадкового майна до закінчення строку оскарження. Якщо власник отримав квартиру у спадщину менше ніж півроку тому, можуть з’явитися інші спадкоємці і оскаржити угоду.
Юрист, який спеціалізується на нерухомості, знає ці схеми і вміє їх розпізнавати. Він поставить правильні питання, вимагатиме додаткові документи, перевірить історію угод.
Що робити, якщо вже купили проблемну квартиру
Якщо після покупки з’ясувалося, що є проблеми – з’явилися співвласники, виявлено борги, угоду хтось оскаржує – не варто панікувати.
Перше – зібрати всі документи: договір, витяги з реєстру, листування з продавцем, платіжні документи. Друге – звернутися до юриста, який спеціалізується на захисті прав покупців нерухомості.
Залежно від ситуації можливі різні варіанти: оскарження угоди, стягнення збитків з продавця, визнання права власності через суд, виплата компенсації третім особам. Кожна ситуація унікальна, і рішення залежить від обставин.
У таких випадках важлива швидкість. Чим раніше звернутися до юриста, тим більше варіантів захисту. Профілі на Jurist.com.ua показують досвід спеціалістів і відгуки клієнтів, що допомагає обрати того, хто має практику вирішення подібних ситуацій.
Скільки коштує юридична перевірка і чи варто економити
Юридична перевірка угоди з нерухомістю зазвичай коштує від кількох тисяч до десятків тисяч гривень, залежно від складності. Для когось це здається дорого, особливо якщо квартира вже здається ідеальною.
Але порівняйте: перевірка коштує 5-10 тисяч, а вартість квартири – мільйони. Якщо є хоча б 1% ризик втратити майно або гроші, перевірка окупається. Більше того, часто саме факт залучення юриста змушує недобросовісних продавців відступити – вони розуміють, що обдурити не вдасться.
Економити на юридичній перевірці – це як не страхувати автомобіль. Можливо, нічого не станеться. А можливо, доведеться витратити набагато більше на судові процеси та втрачені гроші.
Висновок
Купівля-продаж нерухомості – це завжди ризик. Підроблені документи, приховані співвласники, борги, шахрайські схеми – все це реальність українського ринку. Щоб не втратити гроші, потрібна юридична перевірка до підписання договору.
Юрист із досвідом у нерухомості перевірить документи, виявить ризики, підкаже, як захиститися. Нотаріус посвідчить угоду, але не замінить юридичний аудит. Економія на перевірці може коштувати набагато дорожче, ніж сама перевірка.